Um was geht es aktuell?
Für das rund 2 Hektar große Baugebiet „Loderhof BA III“ für Ein- und Mehrfamilienhäuser wird derzeit der Bebauungs- und Grünordnungsplan überarbeitet.
Im Mittelpunkt stehen aktuell die Fragen: Welche Bauformen, Gebäudehöhen und Baugrenzen sollen östlich der bereits fertig gestellten und bewohnten Mehrfamilienhäuser zulässig sein?
Die Bewohner dieser Anwesen befürchten, dass eine zu nahe und hohe Bebauung die Wohnqualität beeinträchtigt.
Gleichzeitig wäre jedoch durch eine dichtere Bebauung mehr und günstigerer Wohnraum auf der vorhandenen Fläche möglich, was auch dem im Baugesetzbuch verankerten Ziel, alle Möglichkeiten der Innenentwicklung zu nutzen, entgegenkommt.
Unsere Herausforderung ist also: Wie viel Verdichtung unter welchen baulichen Rahmenbedingungen ist sinnvoll, ohne die Interessen der jetzigen und künftigen Anwohner, sowie der Investoren, aus dem Blick zu verlieren?
Aktuelle Situation
Die Anwesen Loderhofstraße 12 und 14 sind fertig gestellt und bewohnt. Beide Mehrfamilienhäuser besitzen neben drei Vollgeschossen ein auf der Vorderseite ebenerdig zugängliches Untergeschoss für Garagen und Hauseingang sowie oben ein weiteres Teilgeschoss.
Durch die im Osten unmittelbar bis zur Baugrenze erfolgte Bebauung, sowie dem in diese Richtung deutlich ansteigenden Gelände, befürchten die Bewohner der Anwesen Loderhofstraße 12 und 14, dass ein dort dreigeschossig errichtetes Gebäude die Wohnqualität durch die Nähe und Verschattung beeinträchtigt.
Was bedeuten Abstandsfläche und Baugrenze?
Beide Begriffe definieren, wie nahe an die Grundstücksgrenze hin gebaut werden darf. Während die Abstandsflächen im Baurecht fest vorgegeben sind, können Kommunen im Bebauungsplan die Baugrenze weiter von der Grundstücksgrenze entfernen und so die Mindestabstände zwischen benachbarten Gebäuden vergrößern.
Was sind Voll- und Teilgeschosse?
Ein Vollgeschoss ist vereinfacht gesagt ein Geschoss, das aufgrund seiner Höhe und seiner Ausdehnung als „vollwertige Etage“ zählt. Der Begriff Vollgeschoss spielt bei der Frage eine Rolle, wie viele Geschosse ein Gebäude baurechtlich haben darf.
Ein Teilgeschoss ist dagegen keine vollständig ausgeprägte Etage. Es kann beispielsweise zurückgesetzt sein oder durch die Dachform nur einen Teil der Grundfläche einnehmen. Als Teilgeschoss gelten auch Dachgeschosse, bei denen die Dachschrägen dazu führen, dass nicht die gesamte Fläche als vollwertige Geschossebene nutzbar ist.
Die Vorgabe einer bestimmten Anzahl an Vollgeschossen ermöglicht also grundsätzlich das Aufsetzen von zusätzlichen Teilgeschossen, oder ein bewohntes Satteldach – sofern dies im Bebauungsplan nicht explizit zugunsten eines Flachdaches ausgeschlossen wird.
Unser Vorschlag für den Bebauungsplan
Durch
- Dreigeschossigkeit sowie die Möglichkeit eines Satteldaches, dafür die
- Vergrößerung der Baugrenze von 3,00 auf 5,50 Meter =
- ein Mindestabstand zum Nachbargebäude von 11 Metern
wird ein aus unserer Sicht notwendiger und akzeptabler Kompromiss geschaffen:
- Mehr Wohnraum auf der vorhandenen Fläche möglich, was dem im Baugesetzbuch verankerten Ziel, alle Möglichkeiten der Innenentwicklung zu nutzen, entspricht
- Höhere Attraktivität für Investoren
- Wohnraum wird bezahlbarer
- Die Vergrößerung der Baugrenze von 3,00 auf 5,50 Meter wiegt die Nachteile einer größeren Gebäudehöhe teilweise auf
