Der soziale Wohnungsbau hat das Ziel, bezahlbaren Wohnraum für Haushalte mit niedrigerem Einkommen bereitzustellen und wohnungspolitische Versorgungslücken zu schließen. Er soll soziale Teilhabe sichern, Segregation eindämmen und stabile Nachbarschaften ermöglichen. Wie funktioniert das in der Praxis und wie ist die Situation dazu in Sulzbach-Rosenberg?
Herausforderungen für Sulzbach-Rosenberg
Auch in unserer Stadt steigen die Mieten und es wird immer schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu finden. Gleichzeitig steigen die Zahlen der Beschäftigten im Niedriglohnsektor. Immer mehr Menschen sind von Altersarmut betroffen.
Häufig haben es etwa kinderreiche Haushalte, Alleinerziehende und Menschen mit Behinderung, schwer eine ihren Bedürfnissen angemessene bezahlbare Wohnung zu finden. Auch ältere Menschen mit kleiner Rente, die durch körperliche Einschränkungen nicht mehr in ihren Wohnungen bleiben können, haben Probleme, eine günstige barrierefreie Wohnung zu finden.
Bei privaten Anbietern gilt die Sozialbindung, also die Festschreibung der Miethöhe, 25 Jahre und kann danach erhöht werden.
In den nächsten fünf Jahren ist mit dem Auslaufen der Sozialbindung von 154 Wohneinheiten zu rechnen, dies würde 362 Mieter betreffen. Die Anzahl neuer Wohneinheiten in den geplanten Wohngebieten in der Stadt Sulzbach-Rosenberg ist derzeit unklar, da die Umsetzung voraussichtlich bevorzugt in der Verantwortung privater Bauträger liegt.
Nach unserer Ansicht trägt die Stadt Sulzbach-Rosenberg, eine kommunale Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung und sollte dieser Verpflichtung entsprechend nachkommen.
Bezahlbare Wohneinheiten sollten über das gesamte Stadtgebiet verteil werden. Eine Möglichkeit dieser Idee ist, dass bei der Ausweisung von Neubaugebieten, der prozentuale Anteil von geförderten Wohnungen festgeschrieben wird. Das gleiche gilt für die Nutzung von Leerständen im Innenstadtbereich. Die konsequente Umsetzung dieser Maßnahmen führt zur Wiederbelebung und stärkt das gesellschaftliche Miteinander in Sulzbach-Rosenberg. Das Verständnis füreinander wird gestärkt, wenn junge Familien und Senioren unter einem Dach oder in der Nachbarschaft leben.
All diese Punkte sollten berücksichtigt werden, wenn das nächste Baugebiet ausgewiesen wird oder es um aktives Leerstandmanagement geht, damit das Wohnen in Sulzbach-Rosenberg für alle BürgerInnen bezahlbar wird.
Rechtliche Grundlagen
Das Wohnraumförderungsgesetz
Die zentrale Rechtsgrundlage der sozialen Wohnraumförderung in Deutschland ist das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)1, das Zweck, Förderinstrumente und Zielgruppen regelt. Daneben konkretisieren Landesgesetze und Förderrichtlinien die Bedingungen, Laufzeiten und Fördervoraussetzungen.
Für Mieter: Wer ist für einen WBS berechtigt?
Einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten in der Regel Haushalte mit geringem Einkommen; die konkreten Einkommensgrenzen und Bedingungen werden von den Ländern bzw. Kommunen festgelegt. Weitere Kriterien können Haushaltsgröße, besondere Bedarfslagen (z. B. Schwerbehinderung) oder lokale Priorisierungen sein.2
Für Träger des sozialen Wohnungsbaus
Träger des sozialen Wohnungsbaus sind an die Vorgaben des Wohnraumförderungsgesetzes sowie an die jeweiligen Landesfördergesetze gebunden, insbesondere hinsichtlich Mietobergrenzen, Belegungsrechten und Bindungsfristen. Im Gegenzug erhalten sie öffentliche Fördermittel wie zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse oder verbilligte Grundstücke, müssen jedoch die Sozialbindung über einen festgelegten Zeitraum einhalten. Nach Ablauf dieser Bindungen können Wohnungen in der Regel wieder frei vermietet oder veräußert werden, sofern keine Anschlussförderung erfolgt.
Versorgungslage und Trägerstrukturen im sozialen Wohnungsbau
Bestand, Fehlbedarf und Zukunftsperspektiven des sozialen Wohnungsbaus
Der Bestand öffentlich geförderter Wohnungen ist in den letzten Jahren zurückgegangen; Ende 2024 lagen die Bestandszahlen bei etwa 1,05 Millionen gebundenen Wohnungen bundesweit. Gleichzeitig schätzen Studien und Verbände die aktuelle Fehlmenge an bezahlbaren Wohnungen je nach Methode zwischen mehreren hunderttausend und über einer Million Wohnungen. Ein zentraler Treiber des Bestandsrückgangs ist das Auslaufen der Sozialbindungen (Miet-/Belegungsbindungen) vieler Objekte — diese Nachbindefristen führen in den kommenden Jahren zu weiterem Verlust gebundener Wohnungen, wenn nicht nachgesteuert wird3.
Kommunale und private Träger im sozialen Wohnungsbau: Chancen und Zielkonflikte
Kommunale oder gemeinnützige Träger verfolgen nicht primär Gewinninteressen, können soziale Quartiersziele umsetzen, langfristige Belegungssteuerung gewährleisten und bei Bedarf öffentliche Infrastruktur integrieren.
Privatwirtschaftliche Träger bringen oft schnelleres Kapital und Umsetzungskraft sowie Innovationspotenzial; Kritiker sehen jedoch ein Risiko für Mietpreissteigerungen und geringere Steuerung sozialer Ziele.
Beide Trägerformen haben Vor- und Nachteile — wirksame Sozialraumförderung erfordert meist eine Mischung aus staatlicher Steuerung, Förderanreizen und starken gemeinwohlorientierten Akteuren.
Alternativen zum „klassischen“ Sozialen Wohnungsbau
Erfolgsmodelle sind etwa das Wiener Modell mit großem Bestand an kommunal und gemeinnützig geförderten Wohnungen und kontinuierlichen Investitionen durch die Stadt, wodurch in Wien ein hoher Anteil der Bevölkerung gefördert wohnt4. Weitere Alternativen sind genossenschaftliche Wohnmodelle und Community Land Trusts (CLTs), bei denen Land von einer Non-Profit-Stiftung gehalten wird, um Spekulation zu begrenzen und dauerhafte Erschwinglichkeit zu sichern — solche Instrumente werden in vielen europäischen Städten zunehmend eingesetzt.
Verweise / Quellenangaben:
